«حق التصرف» غاصب و آثار آن

«حق التصرف», غاصب, و آثار, آن

1- محل نزاع

     زمینی به مبلغ 250 میلیون تومان به فروش می رسد. بنیاد مسکن مالک زمین است. خریدار با مراجعه به بنیاد متوجه می شود این نهاد در مورد زمین هایی که متصرف در آن حضور دارد، به دلایلی از قبیل دشواری خلع ید و نیز احترام به مستحدثات افراد و رضایتمندی آنها (که بعضاً در دستورالعمل یا بخشنامه های داخلی نیز مورد تأکید قرار گرفته است)، قیمت بسیار کمتری از قیمت واقعی (زمین های فاقد تصرف) دریافت می کند! خریدار متوجه می شود که اعلام بطلان بیع با فروشنده، به سود اوست زیرا ثمن پرداختی (250 میلیون تومان) را مسترد می کند و تنها یک سوم آن را به بنیاد می پردازد! البته بعد از مراجعه به بنیاد و آگاهی از شرایط سهل تر، با فروشنده به توافقی شفاهی می رسد که فروشنده هزینه بنیاد را پرداخت و درواقع، از مبلغ ثمن کسر نماید. با این حال، اگر خریدار موفق به اعلام بطلان بیع می شد، کل ثمن را دریافت و تنها یک سوم آن را به بنیاد پرداخت می نمود! با اقامه دعوای بطلان، دادگاه نخستین حکم بر اعلام بطلان و استرداد ثمن می دهد. شعبه 24 دادگاه تجدیدنظر استان فارس به موجب دادنامه شماره 9609977122401104 مورخ 23/8/1396 موضوع پرونده شماره 960128 با نقض دادنامه نخستین مقرر می دارد: «در خصوص تجدیدنظرخواهی ... نسبت به قسمتی از دادنامه ... صادره از شعبه ... دادگاه عمومی حقوقی شیراز ...؛ هرچند ملک متنازع فیه متعلق به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی بوده اما چون پاسخ استعلام از بنیاد مذکور دلالت بر این دارد که تصرف ملک، مؤثر در واگذاری بوده و مقررات واگذاری به متصرفین نیز به گونه ای است که شرایط واگذاری به متصرف، متفاوت از واگذاری عادی است؛ لذا چون منشأ تصرفی که موجب واگذاری شده متلقی از فروشنده است که طرفین پس از آن، حسب اظهارات گواهان در این خصوص توافق نموده اند که ماهیت آن، صلح و مشمول قسمت اخیر ماده 765 قانون مدنی که مقرر می دارد :«... صلح دعوا ناشی از بطلان معامله صحیح است». بنابراین با عنایت به صلح منعقده بدین شرح که از سوی ایادی قبلی [فروشنده]، وجوه و خسارات پرداختی به بنیاد، پرداخت گردد، دعوای فعلی خواهان در مورد بطلان معامله بر فرض ثبوت فاقد اثر قانونی است لذا ... نقض و قرار رد دعوا صادر و اعلام می گردد...».

٢- نقد دادنامه- غصب و تحولات آن

     1- پیش تر وقتی قاعده ال غاصب, یؤخذ باشق الاحوال را بررسی می نمودیم، تفاوت فقهی چندانی بین غاصب, عامد و جاهل به چشم نمی آمد (مبانی فقهی آیین دادرسی مدنی و تأثیر آن در رویه قضایی، صص 350 به بعد). بااین حال، تحولات نظری و عملی قانونگذاری خالی از تأثیر نبوده است زیرا مقنن در برخی مقررات، به رغم ابطال روابط حقوقی، از حقوق مکتسب! غاصب, یاد می کند(برای مثال: ‌قانون ابطال اسناد و فروش رقبات، آب و اراضي موقوفه 25/11/1371)؛

     2- گاه نیز به دلایل عملی شاهد «گذر از مفهوم «غصب» به «امکان استرداد» هستیم(حقوق حاکم بر اجرای آرای مدنی، صص 4484 به بعد). رویه قضایی حتی در سطح دیوان عالی کشور نیز با این تحولات همراه است (مقاله «موارد و آثار, حکم قطعی غیرقابل اجرا» که به زودی در مجله حقوقی دادگستری منتشر می شود).

     3- به نظر می رسد این قبیل اشارات قانونی یا نگرش های عرفی که مبتنی بر ضرورت اجتماعی و اقتصادی است، بار حقوقی بیشتری نسبت به قاعده سنتی فقهی دارد و در آینده بازهم شاهد توسعه آن خواهیم بود.

     4- در جریان دادنامه حاضر، شخص الف ملکی را می خرد و می داند متعلق به بنیاد مسکن است (البته خواهیم دید که جهل هم اثری ندارد). او مبلغ معینی به فروشنده می دهد ولی متوجه می شود که پنجره سوءاستفاده از اعتماد طرفین باز است! می توان مبلغی به مراتب کمتر به بنیاد پرداخت کرد و صاحب ملک شد؛ عین ثمن نیز با اقامه دعوای بطلان بیع، قابل استرداد است. از این بهتر چه؟! با اقامه دعوا، دادگاه نخستین، با تحلیل مرسوم و البته اصولاً صحیح، به دعوت او لبیک می گوید و او اینک بر اسب مراد، سوار است! دادگاه تجدیدنظر متوجه دو نکته ی ظریف می شود که از دید شعبه نخستین غافل مانده است: نخست- خریدار زرنگ هرآنچه که در مقابل بنیاد مسکن دارد از جمله همین تصرف مادی که سبب کاهش فاحش قیمت نزد مالک می شود، از فروشنده به دست آورده است. درواقع او قایم مقام فروشنده است اما می خواهد رگ قایم مقامی را بزند و مستقلاً با بنیاد قرارداد منعقد کند؛ دوم- بعد از بیع به اصطلاح باطل، توافق دیگری صورت گرفته که درواقع ترمیم رابطه حقوقی سابق است. یعنی گریز از بطلان و ترسیم راهی برای ادامه عهدی که با هم داشتند. قرار می شود وجهی که خریدار باید به بنیاد بدهد، از ثمن کسر شود اما خریدار راضی نیست و استرداد همه ثمن را می خواهد!

5- در تمام این موارد، خریدار مکلف بوده به عهد خود باقی بماند؛ این اقتضای معاملات فضولی است زیرا در این روابط بدون تردید، عقد فضولی باقی است و طرفین حق برهم زدن آن را جز در وضعیت خاص ندارند. ماده 252 قانون مدنی اشاره ای به این اثر دارد: «لازم نیست اجازه یا رد فوری باشد. اگرتاخیرموجب تضرر طرف اصیل باشد مشارالیه می تواند معامله را بهم بزند». درواقع، رابطه خریدار با بنیاد مسکن نباید در میثاق طرفین اثرگذار باشد. اما آیا علاوه بر عهد شفاهی طرفین، قواعد حقوقی هم حکمی در این خصوص دارند؟ اگر فرض کنیم که توافق یا به تعبیر دادگاه تجدیدنظر، صلح بعدی در میان نباشد؛ آیا بازهم خریدار، ذیحق در اقامه دعوای بطلان بیع و استرداد ثمن خواهد بود؟

     6- پاسخ بی گمان منفی است. درواقع قایم مقامی همه آنچه را در دارایی ایادی سابق بوده، منتقل می کند و طرفین آن از حقوق و تعهداتی برابر برخوردارند مگر دلیل خاصی در میان باشد و کفه ترازو را به یک سمت تغییر دهد. در این رابطه حقوقی، فروشنده به دلیل تصرفات خود در مبیع، عرفاً واجد حقی است که بنیاد براساس روابط عملی خود، قبول کرده است و به دارنده «حق التصرف», امتیازاتی می دهد تا با مبلغ کمتر، دفع شر و زمین را آزاد کند! این امتیاز عرفی، واحد تمام آثار, حق در معنای قانونی است و از این رو، صلح آن خالی از اشکال به نظر می رسد، زیرا می دانیم که حق، مفهومی نسبی است و همین که حداقل در یک رابطه حقوقی، قابل تأیید باشد، کافی است. به بیان دیگر، در همین دعوا، اگر فروشنده به بنیاد مراجعه می کرد همان رقم خریدار را پرداخت می کرد (مثلا 100 میلیون تومان) و در این صورت، مالک زمین 250 میلیون تومانی می شد؛ او به جای این اقدام، زمین مذکور را با وصف امتیاز عرفی خود (حق التصرف) منتقل می کند و سهمی را که خریدار متعاقباً باید به بنیاد مسکن پرداخت کند از ثمن کسر می نماید؛ این وضعیت ها، دو روی سکه اند؛ بنابراین چرا خریدار در حالت دوم، حتی بدون توافق با فروشنده، هم از امتیاز عرفی که متلقی از اوست، سوءاستفاده نماید و هم وقتی زمین را از بنیاد تحصیل کرد، بطلان عقد را ادعا كند؟!

 7- بی گمان در وضعیت دوم، خریدار تنها حق دارد وجه پرداختی به بنیاد را از فروشنده مسترد دارد که البته در حالت جهل او از وضعیت زمین، قطعا ذیحق است اما در صورت آگاهی اش، خالی از تردید نیست. در هر حال، دعوای بطلان بیع و استرداد ثمن، در هر دو صورت، فاقد محمل حقوقی است و لذا رأی دادگاه تجدیدنظر وفق قواعد صادر شده و قابل تأیید است.

 تبصره- از دوست عزیزم آقای دکتر زمانی رییس محترم شعبه 24 دادگاه تجدیدنظر استان فارس که تصویر دادنامه را ارسال نمودند و از همکار ارجمندشان آقای کشاورز متشکرم.

برگرفته از کانال تلگرام دکتر عبدالله خدابخشی